商铺55万，可以租2.5万每年，全款无***可以投资吗？
财智成功之前说过，自2018年起，房产将失去投资价值，既包括普通住房，也包括商铺。
一个商铺总价55万元，当前年租金2.5万元，租金年回报率是4.545%，看起来还不错。
但是首先一个问题是，这个租金是市场价，还是开发商返租的手段呢？
就以我所在的小城市为例，一套90万元的商铺，年租金也才2万元左右。当然如果买的很早的话，之前三五十万元的商铺如今一年租五六万元也很正常。
当前三年期大额存单的年利率是4%左右，最高能达到4.2%，而五年期普通存款则有多家银行已经达到5%以上。所以单纯从收益率角度看，商铺的租金回报率并不算高。
之所以不看好商铺投资，有如下原因：
1、房价处于高位，未来存在降价可能，此时买房已经有较大风险；
2、商铺租金不一定逐年上涨，会根据市场情况调节，并且一定会出现某个阶段无人租用的情况，而这个时间段长短很难说；
3、网购冲击下，开实体店赚钱难度增加，考虑到大量商铺不断推出，实际已经严重过剩；
4、商铺过户费用太高，接盘侠难找，变现难度大；
5、城市不断变迁，热点区域也会变的冷清，人是流动的，但是商铺搬不走；
6、未来经济存在诸多不确定性，持有现金是更好的选择；
商铺分内铺和外铺两种，内铺现在肯定是坚决不能买。因为根据目前的实体经济环境来说，投资商铺已经不像以前，一铺养三代人了。实体店经济受互联网冲击很大，而且商铺的升值空间不像住宅那么明显，商铺主要的投资效益就是租金，而且产权时间相对住宅来说较短，有40年的，有50年产权的，每年或者每两三年合同到期就会有一个空档期，并且商铺的产权随着时间的流逝，越老的商铺，楼龄越高后，价值会越贬值，即使拿去银行做抵押，银行也会根据剩余产权年限进行评估，况且后期想要转手，也比较麻烦，因为产权时间短了，要转手卖出去很难，综合以上总总，除非是商铺位置非常好，地段也非常OK，人流量非常大并且还是外铺等条件满足，再考虑要不要入手！
商铺无论租金多高，如果你不是非常专业的投资人，我非常不建议你用55万投资商铺。
大多数人投资总是看一件事本身，而没有跳出这件事来看待。
比如：很多炒股的投资者问我，海信电器能不能买？我的回答是：海信电器是家电股，你直接买这个行业的龙头美的、格力就行了，海信根本就不需要关注!
同理，有些投资者问：光明乳业能不能买？我的回答是：你直接买这个行业的龙头伊利股份就行了，光明乳业根本就不需要关注！
天檀给大家举这个例子的意思是想说明一个问题：你既然选择买商铺（不动产），为啥不跳出来看看整个不动产市场谁的市场规模最大，市场规模最大意味着交易量大，属于这个行业的龙头品种！
对于大众投资不动产，龙头产品当然是住宅！很简单的道理，商铺不是刚需！而1998年以前商铺受到追捧，是因为住宅没有商品化！
1、2008年200万买西大街桥梓口的商铺，这10年来几乎没涨，而且还租不出去；
2、西安东大街改造前一个朋友11万买的商铺，因为改造失败现在跌至3万元，还租不出去，痛不欲生！
综上所述，天檀认为非专业大众投资者，还是不要介入商铺这样的小众市场，因为你伤不起！（公众号：天檀FB）
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商铺全款投资55万元，可以出租回报2.5万元/年。也就是说年化收益率为2.5万元/年÷55万元=4.55%/年，这样的年化收益率也是可以，不算高也不算低，虽然与理财相差无几，但起码有着固定资产在里。可以投资，但并未最好的回报。还是比较一下利弊：
一、房产、商铺投资如果只是现阶段出租，年化收益率4.55%的回报率，还是低了。为什么？因为很多的理财产品都能够达到这种水平，并且安全系数也很高，再投资有些不划算。现阶段部分货币基金、国债逆回购、银行理财的年化收益率水平也是能够达到4.55%的水平。所以，从收益回报来讲颇有不划算。但是，房产价格可能存在上涨，一旦房产价格上涨，租金也就会上涨，这样不管从价格上涨所带来的回报率还是租金升高后的回报率都是划算的。所以，投资商铺真正能够赚钱的是价格上涨以后才能够凸显赚钱效益，要是以现阶段的年化收益率来讲，投资并不划算。
二、并没有理财划算。虽然现在市场资金得到了改善，市面上的各类理财产品年化收益率有所回落，但依旧很多理财产品能够达到5%，就算是安全系数高的货币基金、银行理财、国债逆回购、大额储蓄的年化收益率也是能够高于3.5%，甚至高于4%。那么，对比商铺全款投资下4.55%的年化收益率来说，更加划算，并且无需承担未来可能存在的房产价格下跌的风险。
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我自己有两套商铺，周围的朋友和亲戚也都有商铺的投资，所以可以给你一些建议！
商铺其实就是看两大重要条件：
第一就是租金的回报率；
第二就是商铺的地理位置和环境；
第一个方面，租金回报率
从租金回报率来说，目前合格的商铺都是在一个7%以上的租金合格回报率，优质的商铺可以更高！那么按照你55万的商铺，每年2.5万的租金回报来算一账：
***设你的55万商铺是买入后的落地价格，已经包括了一系列的转让，中介，税费等，那么55万，每年2.5万的租金，就是一个回报率4.5%的回报率，并没有达到7%的收益！
第二个方面，就是地理位置和环境
地理位置和环境是非常重要的，这直接决定了你的商铺的出租率如何，甚至你商铺的未来的租金升值空间有多少。
尽量选择城市中心，甚至城市人流密集的地方，选择周围有办公+居民区的地点，不要选择全居民，或者全办公！这样只会让你在某一个时间出现高峰人流，其余的时候就人流频频了，这点对于租客不利，那么对于出租率就是不利的！
总结
综合来看，你的商铺其实投资的价值是不高的！要知道目前市面上理财的收益都已经达到了5%-6%的水平，而你的商铺却连这个最基本的收益都没有跑赢，那么投资的价值何在呢？
更何况商铺的投资费用还那么高，本身商铺的升值收益又是极低的，需要支付一个30%-60%增值税，因此，商铺的租金回报率决定了一切！
和你说个例子，我朋友以前在上海买了一套二手商铺，价值300万，租金回报率7%！但是买下没过多久，房客就因为做不下去了，退出，而后期的租客基本都是一个4%左右的租金！这就是买二手商铺的弊端，所以，我一般都建议买一手商铺，并且对于租金一定要去周围实地考察，看看周围的租金回报率情况，再来做详细的打算！
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